안녕하세요! 복잡한 부동산 정책과 세금 이슈를 명쾌하게 풀어드리는 꿈이영입니다.
최근 몇 년간 부동산 재테크의 불문율은 단연 ‘똘똘한 한 채’였습니다.
핵심 입지의 집 한채를 오래 보유하는 것만이 무거운 세금 부담을 줄이고
양도소득세를 획기적으로 아낄 수 있는 가장 확실한 방법이었기 때문입니다.
그런데 최근 정부(청와대 정책실 등)에서 1가구 1주택자에 대한
양도소득세 혜택인 ‘장기보유특별공제’를 대폭 축소하려는
움직임이 포착되어 시장이 술렁이고 있습니다.
만약 이 제도가 실제로 바뀐다면, 우리가 내야 할 세금은 얼마나 늘어날까요?
오늘은 신문 기사에 보도된 시뮬레이션 결과를 바탕으로, 예상되는
세금 폭탄의 규모와 시장에 미칠 파장을 꼼꼼히 분석해 드립니다.
1. 핵심 쟁점: 80% 혜택이 50%로 축소된다?
먼저, 이번 이슈의 핵심인 ‘장기보유특별공제(장특공제)’가 무엇인지,
어떻게 바뀐다는 것인지 알아보겠습니다.
-현행 제도:
1가구 1주택자가 집을 10년 이상 보유하고 거주할 경우,
양도차익(집값 상승분)의 **최대 80%**를 공제해 줍니다. (보유 40% + 거주 40%)
-변경 논의:
집값이 많이 올라 차익이 클수록 공제율을 깎자는 것입니다.
양도차익 규모에 따라 공제율을 차등 적용하여,
최대 공제율을 50% 수준까지 낮추는 방안이 거론되고 있습니다.
💡 요약:
집값이 많이 오른 ‘똘똘한 한 채’일수록, 세금 혜택을 대폭 줄이겠다는 의미입니다
2. 충격적인 시뮬레이션: 세금이 3배나 오른다?
“설마 그렇게 많이 오르겠어?”라고 생각하실 수 있겠지만,
시뮬레이션 결과는 꽤 충격적입니다.
기사에 인용된 서울 주요 단지의 사례를 비교해 보겠습니다.
📍 사례 분석:
반포 래미안퍼스티지 (전용 84㎡)
-가정: 17억 원 취득 후 10년 거주 ➡ 55억 원 매도 (양도차익 38억 원)
| 구분 | 현행 세법 적용 시 | 공제 축소 안 적용 시 | 증감률 |
| 예상 양도세 | 약 2억 3,382만 원 | 약 6억 6,153만 원 | 약 2.8배 폭등 🔺 |
정책 하나가 바뀌었을 뿐인데, 앉은자리에서 약 4억 2천만 원의 세금을 더 내야 하는 결과가 나옵니다.
📍 그 외 주요 단지 예상 변화
양도차익이 클수록 세금 부담 증가 폭은 더욱 가파르게 나타납니다.
서초 아크로비스타: 7,100만 원 ➡ 2억 1,900만 원 (약 3배 증가)
마포 래미안푸르지오: 5,800만 원 ➡ 9,800만 원 (약 1.7배 증가)
3. 왜 줄이려는 걸까? vs 부작용은 없을까?
이 정책을 두고 찬반 논란이 뜨겁습니다. 양측의 입장을 정리해 보았습니다.
✅ 정부 및 여당 입장 (찬성)
조세 형평성: 고가 주택 소유자에게 과도한 혜택을 주는 것은 맞지 않는다.
불로소득 환수: 집값 상승으로 얻은 막대한 이익인 만큼, 세금을 더 걷어 사회에 환원해야 한다.
❌ 시장의 우려 (반대)
은퇴자의 타격: 소득은 없고 집 한 채만 달랑 있는 고령 은퇴자의 경우,
세금 낼 현금이 없어 이사조차 못 가는 ‘거주 이전의 자유’가 침해될 수 있습니다.
매물 잠김(Lock-in) 심화: “세금이 무서워 못 판다”는 심리가 확산되면 시장에 매물이 씨가 마르고,
이는 오히려 집값 상승을 부추기는 부작용을 낳을 수 있습니다.
4. 보유세(종부세)도 함께 오른다?
문제는 양도세(팔 때 내는 세금)뿐만이 아닙니다. 가지고 있을 때 내는 세금인
종합부동산세(종부세) 개편 논의도 함께 진행 중입니다.
종부세 과세 기준을 기존 ‘공시가격’에서 ‘주택 가격’ 자체에 따른
누진 과세로 바꾸는 방안이 언급되고 있는데요.
이렇게 되면 고가 1주택자는 “팔자니 양도세 폭탄,
갖고 있자니 보유세 폭탄”이라는 진퇴양난(進退兩難)에 빠질 가능성이 높습니다.
📝 마치며: 정책의 향방을 예의주시해야 할 때
이번 논의는 아직 확정된 법안은 아닙니다. 하지만 정부의 정책 방향이
“고가 1주택자에 대한 혜택 축소”로 명확히 잡혀 있다는 강력한 시그널임은 분명합니다.
‘똘똘한 한 채’ 전략을 믿고 장기 투자를 계획하셨던 분들이라면,
향후 세법 개정 움직임을 그 어느 때보다 예의주시하셔야겠습니다.
여러분의 소중한 자산을 지키기 위해, 꿈이영이 달라지는 부동산 정책 정보를
가장 빠르고 알기 쉽게 전해드리겠습니다.
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